a

Projekt ustawy

Projekt z dnia … września 2022 r.

ustawa

z dnia………….. 2022 r.

o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Art. 1. W ustawie z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2021 r. poz. 2244 oraz z 2022 r. poz. 807 i 1561), wprowadza się następujące zmiany:

1) art. 1 otrzymuje brzmienie:

„Art.1. Ustawa określa zasady gromadzenia oszczędności, finansowania przez bank Gospodarstwa Krajowego niektórych przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych mających na celu budowę lokali mieszkalnych, zasady działania społecznych agencji najmu, zasady działania społecznej inicjatywy mieszkaniowej, zasady udzielania pomocy obywatelom w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych oraz zasady wpierania gmin ze środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa.ˮ;

2) w art. 23 dodaje się ust. 3 w brzmieniu:

„3. SIM nie może prowadzić działalności gospodarczej obejmującej wykonywanie jednego lub więcej przedsięwzięć polegających na budowie lub przebudowie budynków i ich odsprzedaży w całości lub ich części z zastrzeżeniem możliwości, o której mowa w art. 19k ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172, 975 i 1561).”;

3) w art. 24:

a) w ust. 1 dodaje się zdanie drugie w brzmieniu:

„Obszar ten obejmuje terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.ˮ,

b) po ust. 1 dodaje się ust. 1a w brzmieniu:

„1a. W umowie lub statucie SIM wpisuje się obszar, o którym mowa w ust. 1.ˮ;

4) w art. 30:

a) w ust. 1 pkt 1 otrzymuje brzmienie:

„1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania nie posiadają tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego;ˮ,

b) uchyla się ust. 1a i 1b,

c) w ust. 5 pkt 4 otrzymuje brzmienie:

„4) gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, SIM wypowiada umowę najmu.ˮ;

5) w art. 31 dodaje się ust. 1a w brzmieniu:

„1a. Kryteria, o których mowa w ust. 1 w szczególności muszą uwzględniać, że:

1) SIM wynajmuje lokal mieszkalny w pierwszej kolejności osobie fizycznej, która nie może uzyskać prawa do lokalu socjalnego, której dotychczasowe warunki mieszkaniowe nie spełniają standardów lokali socjalnych, mającej trudności w przezwyciężaniu trudnych sytuacji życiowych, których nie jest ona w stanie pokonać, wykorzystując własne uprawnienia, zasoby i możliwości w celu zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych, w tym uzyskania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania, a jednocześnie, która nie korzysta w tym zakresie ze świadczeń pomocy społecznej w rozumieniu ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 2021 r. poz. 2268 z późn. zm.1));

2) SIM nie może wynająć lokalu mieszkalnego osobie:

a) o której mowa w art. 2 pkt 1 – 5 oraz pkt 6c-10 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o ograniczeniu prowadzenia działalności gospodarczej przez osoby pełniące funkcje publiczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 1110),

b) pełniącej funkcję wójta (burmistrza, prezydenta miasta), członka rady gminy, miasta, miasta na prawach powiatu i powiatu

– przez okres sprawowania funkcji oraz roku po jej zakończeniu;

3) czynność prawna dokonana z naruszeniem warunków, o których mowa w pkt 2, jest nieważna.ˮ.

Art. 2. W ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172, 975 i 1561) wprowadza się następujące zmiany:

1) w art. 5 po ust. 3 dodaje się ust. 4-8 w brzmieniu:

„4. Umowy, o której mowa w ust. 1 nie można zawrzeć z:

1) osobą, która posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego;

2) osobą pełniącą funkcję wójta (burmistrza, prezydenta miasta), członka rady gminy, miasta, miasta na prawach powiatu i powiatu przez okres sprawowania funkcji oraz rok po jej zakończeniu.

5. Czynność prawna dokonana z naruszeniem warunków, o których mowa w ust. 4, jest nieważna.

6. Zawarcie umowy, o której mowa w ust. 1, może nastąpić po złożeniu przez lokatora oświadczenia o nie posiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.

7. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: ˮJestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.ˮ. Klauzula zastępuje pouczenie organu uprawnionego do odebrania oświadczenia o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

8. Minister właściwy do spraw mieszkalnictwa określi w drodze rozporządzenia wzór oświadczenia, o którym mowa w ust. 6, mając na uwadze zapewnienie prawidłowego udokumentowania zawarcia umowy o odpłatne używanie lokalu.ˮ;

2) w art. 11 w ust. 3 pkt 2 otrzymuje brzmienie:

„2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.ˮ.

Art. 3. SIM, o których mowa w ustawie zmienianej w art. 1, w ciągu roku od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, dostosują umowy lub statuty do nowych przepisów.

Art. 4. Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

UZASADNIENIE

Projekt ustawy ma na celu wyeliminowanie nieprawidłowości w funkcjonowaniu społecznych inicjatyw mieszkaniowych, zwanych dalej „SIMˮ, w szczególności w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych, wynikających z niektórych nieprecyzyjnych przepisów ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2021 r. poz. 2244 oraz z 2022 r. poz. 807 i 1561) zwanej dalej „s.f.r.m.ˮ. Z tego względu dokonano korekty, uzupełnienia lub usunięcia niektórych przepisów tej ustawy. Jednocześnie w celu wyeliminowania nieprawidłowości funkcjonowania najmu lokali mieszkalnych z zasobu gminnego, będących w posiadaniu SIM, osobom mającym tytuł prawny do innego lokalu a także w celu uszczelnienia systemu przyznawania takich lokali, wprowadza się zmiany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172, 975 i 1561) zwaną dalej „ustawą o ochronie prawˮ.

Instrumenty prawne, które wprowadza projekt są zatem odpowiedzią ustawodawcy na niezwykle negatywne społecznie zjawiska, jakimi są możliwości przyznania lokali przez SIM jak i gminy osobom o wysokim statusie majątkowym i zawodowym, w tym osobom zasiadającym we władzach samorządowych, a tym samym ograniczenie możliwości ich najmu przez osoby mniej zamożne, pozostające w trudnej sytuacji materialnej i życiowej. W konsekwencji, wejście w życie projektu powinno spowodować eliminację zjawisk patologicznych, w tym korupcjogennych, a co za tym idzie zwiększenie dostępności lokali mieszkalnych dla osób rzeczywiście ich potrzebujących. Nie do przecenienia wydaje się także oczekiwany i pożądany wzrost zaufania obywateli do norm prawa w tak ważnym aspekcie, jakim jest zapewnienie mieszkania osobom mniej zamożnym, w tym rodzinom z dziećmi i osobom samotnym w trudnym sytuacji życiowej.

Główne założenia projektu, to:

I. w ustawie z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

1) jasne i precyzyjne określenie kręgu osób, jakim może zostać przyznany w pierwszej kolejności lokal przez SIM. Będą to zatem osoby, które z różnych przyczyn nie mogą uzyskać prawa do lokalu socjalnego, których dotychczasowe warunki mieszkaniowe nie spełniają standardów lokali socjalnych, mające trudności w przezwyciężaniu trudnych sytuacji życiowych, których nie są one w stanie pokonać, wykorzystując własne uprawnienia, zasoby i możliwości w celu zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych, w tym uzyskania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania, a jednocześnie, które nie korzystają w tym zakresie ze świadczeń pomocy społecznej;

2) wprowadzenie zakazu działalności zbliżonej do deweloperskiej przez SIM, które co do zasady mają być instytucjami non profit. Nie będzie tym samym możliwa kontynuacja patologicznego zjawiska, jakim było wpisywanie w regulaminach SIM możliwości nabycia lokalu bez spełnienia warunków, określonych w ustawie;

3) wprowadzenie zakazu zawarcia umowy najmu przez SIM z osobą o ugruntowanej pozycji materialnej. W zakresie tym projekt odwołuje się do pewnej grupy osób, wymienionych w ustawie z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o ograniczeniu prowadzenia działalności gospodarczej przez osoby pełniące funkcje publiczne (art. 2 pkt 1 – 5 oraz pkt 6c-10 oraz pełniącej funkcję wójta (burmistrza, prezydenta miasta), członka rady gminy, miasta, miasta na prawach powiatu i powiatu), a więc aktu prawnego o ugruntowanej i powszechnie akceptowalnej pozycji w systemie prawa, który zakazuje wykonywania działalności gospodarczej przez osoby pełniące funkcje publiczne.

4) wprowadzenie rygoru nieważności umowy najmu lokalu zawartej z naruszeniem przepisu wykluczającego z kręgu potencjalnych najemców osoby pełniące funkcje publiczne. Ten najdalej idący rygor dotyczący czynności prawnych, wydaje się uzasadniony ze względu na dobro chronione, jakim jest uniemożliwienie najmu lokali przez osoby nieuprawnione. Nieważność – ex lege – czynności prawnej dokonanej z naruszeniem przepisów ustawy jest instrumentem znanym i stosowanym w systemie prawa, jak chociażby przykładowo – art. 31 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 1500), czy też art. 9o ust. 9 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie klejowym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1984 oraz z 2022 r. poz. 727 i 1846). Przepisy te korelują z ratio legis art. 58 Kodeksu cywilnego.

II. w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

1) precyzyjne i jasne wykluczenie osób związanych z samorządem na danym terenie z możliwości najmu lokalu;

2) wprowadzenie obowiązku złożenia oświadczenia przez potencjalnego najemcę lokalu o nie posiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego, pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia;

3) wprowadzenie rygoru nieważności umowy o najem zawartej z naruszeniem przepisów ustawy w zakresie osób związanych z samorządem na danym terenie.

Rozwiązania szczegółowe:

W art. 1 pkt 1 projektu zmianie uległ art. 1 ustawy o s.f.r.m. Zmiana polega na dodaniu do przedmiotowego zakresu ustawy o s.f.r.m. zasady udzielania pomocy obywatelom w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Dodanie tej zasady ma doprecyzować jakie priorytety ma ta ustawa.

W art. 1 pkt 2 projektu w 23 ust. 3 wprowadza się zakaz prowadzenia przez SIM działalności polegającej na budowie lub przebudowie budynków i ich odsprzedaży w całości lub ich części. Działalność SIM nie może bowiem polegać na dochodowej sprzedaży mieszkań lecz, co do zasady na ich wynajmowaniu. Jednocześnie przepis przewiduje wyjątek, o którym mowa w art. 19k ustawy o ochronie praw, a więc możliwość sprzedaży najemcy lokalu po ścisłym spełnieniu warunków, określonych w ustawie (umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności).

W art. 1 pkt 3 projektu w art. 24 ustawy o s.f.r.m.

a) w ust. 1 dodano zdanie drugie, które ma na celu doprecyzowanie obszaru działalności SIM. Obszar ten powinien wyłącznie obejmować teren Rzeczypospolitej Polskiej.

b) dodano ust. 1a, który nakłada obowiązek wpisania do umowy lub statutu SIM obszaru działalności.

W art. 1 pkt 4 lit. a zmodyfikowany został pkt 1 w ust. 1 art. 30 ustawy o s.f.r.m. Modyfikacja polega na nadaniu nowego brzmienia temu przepisowi i zmierza do tego, że najemca lokalu mieszkalnego SIM, nie może posiadać tytułu do innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Dotychczasowe rozwiązanie umożliwiało posiadanie przez najemcę tytułu do lokalu mieszkalnego w innej miejscowości, a także ograniczało możliwość posiadania tytułu do lokalu mieszkalnego wyłącznie w tej samej miejscowości, ale tylko w dniu objęcia lokalu mieszkalnego. Zatem w praktyce przepis ten skutkował możliwością posiadania przez najemcę, po dniu objęcia lokalu mieszkalnego SIM, dowolnej liczby tytułów prawnych do innych lokali mieszkalnych. Co jest w sprzeczności w stosunku do idei społecznych inicjatyw mieszkaniowych.

W art. 1 pkt 4 lit. b projektu uchylone zostały ust. A i 1b w art. 30 ustawy o s.f.r.m. Zmiana pracy i posiadanie tytułu do lokalu mieszkalnego w innej miejscowości jest niewystarczającą przesłanką do najmu lokalu SIM w innej miejscowości, gdyż w pierwszej kolejności powinny być zaspokojone potrzeby mieszkaniowe obywateli miejscowości, w której dostępne są lokali SIM.

W art. 1 pkt 4 lit. c projektu zmodyfikowany został pkt 4 w ust. 1 art. 30 ustawy o s.f.r.m. Modyfikacja polega na nadaniu nowego brzmienia temu przepisowi i zmierza do tego, że w przypadku uzyskania przez najemcę tytułu do lokalu mieszkalnego SIM wypowiada umowę najmu.

W art. 1 pkt 5 projektu dodano w art. 31 ust. 1a. Zmiana ta ma na celu wprowadzenie kryterium pierwszeństwa w dostępie do lokalu mieszkalnego SIM oraz wyeliminowanie niektórych osób – ze względu na pełnione funkcje – z czasowego dostępu do lokali mieszkalnych SIM. Projekt precyzuje, że SIM wynajmuje lokal osobie będącej w trudnej sytuacji życiowej, która nie może uzyskać prawa do lokalu socjalnego, której sytuacja nie pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, w tym uzyskania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania ale należy założyć, że osoba ta, nie wymaga pomocy ze strony opieki społecznej w rozumieniu ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej. Wprowadzono również istotną zmianę w zakresie braku możliwości ubiegania się o lokal SIM przez niektóre osoby pełniące funkcje publiczne, a więc osoby które z racji wykonywanej funkcji nie powinny ubiegać się o lokale przeznaczone dla mniej zamożnej części społeczeństwa. Projekt odwołuje się w tym zakresie do funkcjonującej ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o ograniczeniu prowadzenia działalności gospodarczej przez osoby pełniące funkcje publiczne.

W art. 2 wprowadzono zmiany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw. Zmiany te realizują analogiczne cele, jak zmiany w ustawie s.f.r.m., o których mowa w art. 1 projektu.

W art. 2 pkt 1 dodano przepisy, które eliminują możliwość zawarcia umowy o odpłatne używanie lokalu przez 1) osoby posiadające tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego, 2) osoby pełniące funkcję wójta (burmistrza, prezydenta miasta), członka rady gminy, miasta, miasta na prawach powiatu i powiatu przez okres sprawowania funkcji oraz rok po jej zakończeniu. Umowa zawarta z naruszeniem warunków, o których mowa w projektowanym ust. 4 będzie nieważna.

W art. 2 pkt 1 w zakresie dodania ust. 6 w art. 5 ustawy o ochronie praw, projekt wprowadza obowiązek złożenia przez osobę ubiegającą się o lokal, oświadczenia o nie posiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Oświadczenie takie będzie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenia fałszywego oświadczenia – zgodnie z art. 233 par. 6 Kodeksu karnego. Proponowane rozwiązanie będzie optymalnym instrumentem prawnym, chroniącym przed zjawiskami patologicznymi i nadużyciami w związku z najmem lokali od SIM, przy braku realnej możliwości weryfikacji przez SIM ewentualnego posiadania prawa do innego lokalu przez ubiegającego się o przydział lokalu.

W art. 2 pkt 2 w art. 11 ust. 3 ustawy o ochronie praw zmieniono brzmienie pkt 2, przez wprowadzenie możliwości wypowiedzenia umowy najmu każdemu lokatorowi posiadającemu inny tytuł prawny do lokalu mieszkalnego.

Art. 3 projektu ma charakter dostosowujący.

Przewiduje się, że ustawa wejdzie w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

Projekt nie dotyczy warunków określonych w uchwale nr 20 Rady Ministrów z dnia 18 lutego 2014 r. w sprawie zaleceń ujednolicenia terminów wejścia w życie niektórych aktów normatywnych (M.P. poz. 205).

Zakres projektu nie jest objęty prawem Unii.

Projekt nie będzie przedstawiany właściwym organom i instytucjom Unii Europejskiej, w tym Europejskiemu Bankowi Centralnemu, w celu uzyskania opinii, dokonania powiadomienia, konsultacji albo uzgodnieniom. W szczególności regulacja nie mieści się w zakresie przedmiotowym zagadnień podlegających konsultacjom z Europejskim Bankiem Centralnym, zgodnie z art. 2 ust. 1 decyzji Rady z dnia 29 czerwca 1998 r. (98/415/WE) w sprawie konsultacji Europejskiego Banku Centralnego udzielanych władzom krajowym w sprawie projektów przepisów prawnych (Dz. Urz. UE L 189 z 03.07.1998, str. 42).

Zawarte w projekcie regulacje nie stanowią przepisów technicznych w rozumieniu rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 grudnia 2002 r. w sprawie sposobu funkcjonowania krajowego systemu notyfikacji norm i aktów prawnych (Dz. U. poz. 2039 oraz z 2004 r. poz. 597), dlatego też projekt nie podlega procedurze notyfikacji.

Projekt nie wymaga notyfikacji Komisji Europejskiej w trybie ustawy z dnia 30 kwietnia 2004 r. o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej (Dz.U. z 2021 r. poz. 743 i z 2022 r. poz. 807).

Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o działalności lobbingowej w procesie stanowienia prawa (Dz. U. z 2017 r. poz. 248) projekt został udostępniony w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej Rządowego Centrum Legislacji, w serwisie Rządowy Proces Legislacyjny.

Stosownie do art. 66 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2021 r. poz. 162 i 2105 oraz z 2022 r. poz. 24, 974 i 1570), należy podkreślić, że zawarte w projekcie regulacje nie będą miały wpływu na działalność mikro, małych i średnich przedsiębiorców.

Projekt nie podlega dokonaniu oceny OSR przez koordynatora OSR w trybie § 32 uchwały nr 190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r. – Regulamin pracy Rady Ministrów (M.P. z 2022 r. poz. 348).

1) Zmiany teksu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2021 r. poz. 2270 oraz z 2022 r. poz. 1, 66, 1079, 1692, 1700 i 1812.